앞으로 10년, 대한민국 부동산

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투자와 거주를 분리해야 합니다. 가진 돈에 맞춰서 투자와 거주를 동시에 생각하다 보니 오르지 않는 부동산을 사게 되는 것입니다. 투자는 서울의 2호선 역세권 라인이 될 것입니다.

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글로벌 시대, 한국에서는 대기업 본사만이 양질의 일자리로 남게 된다. 대기업은 100개 중 64개가 서울에 있다. 그것도 강남과 시청을 중심으로 말이다. 그러니 세계화 때문에 2호선 역세권 라인이 더욱 중요해진 것이다.

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가진 돈이 많지 않다면 좋은 아파트가 될 수 있는 남들이 선호하는 입지의 재개발 정도가 대안이 되지 않을까 합니다.

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정보가 나도 알고 남도 아는 것이라면, 지식은 남들은 모르지만 나는 아는 것으로 정의하고 싶습니다. 대부분의 사람들은 비슷하게 행동하죠. 기회는 항상 대중의 길과는 반대로 갑니다. 따라서 정보만을 얻기 위해 동분서주할 것이 아니라 정보를 지식으로 바꾸는 생각의 힘이 필요하고, 깊고 넓은 교양을 아울러 쌓아야 합니다.

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투자는 씨를 미리 뿌려 놓고 그 씨가 싹이 트고 열매를 맺을 때까지 시간을 가지고 기다려야 합니다.

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투자의 교과서를 보면 투자는 가격을 보고 하면 안되고 가치를 보고 해야 한다. 가치는 변하지 않기 때문에 원래의 가치를 발견해서 저평가 되어 있다면 가지고 있다가 나중에 원래의 가치로 회복되면 팔고 나와야 한다.

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토지, 노동, 자본이란 자본주의의 생산 3요소이다. 이 중 노동을 빼고 토지와 자본이 생산수단이 된다.
중세시대의 농노와 조선시대의 소작농은 허리가 부러질 정도로 일을 했음에도 불구하고 그 신분에서 벗어나지 못했다. 생산수단을 보유하지 못했기 때문이다. 생산수단은 산업혁명 이전에는 토지, 산업혁명 이후에는 주식이다.

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노후 생활을 대비하기 위해서는 매달 저축액이 적게는 30배에서 많게는 100배까지 올라주는 투자가 필수적이다. 그러한 종목이 무엇일까? 바로 토지와 주식이다. 그래서 토지투자와 주식투자는 기본으로 해야 한다.

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우량한 기업은 망하지 않고 지속적으로 생존이 가능하며 월세입자를 신경쓸 필요가 없으며 재건축, 재개발 등 썩지 않고 따박따박 배당액이 입고된다는 점에서 유리하다. 안전한 월세를 만들려면 반드시 주식을 알아야 한다.

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주식은 항상 현재 돈을 벌고 있는가가 중요하지 않다. 돈을 벌지 않더라도 미래에 이 기업이 일을 할 수 있는가가 더 중요하다. 그게 아니라면 현재 엄청난 배당을 줘야 한다.

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가격은 사려는 사람의 효용으로 판단한다.

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너무 비싸다고 생각하기 때문에 사람들은 미래가치가 없는 소비재만을 산다.
그러나 미래가치가 없는 것은 비록 싸지만 소비재라서 시간이 지나면 소멸되고 만다. 소비재라는 것을 본인만 모른다.
소비재를 확인할 수 있는 방법이 있다. 남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어봐서 사지 않는다고 하면 소비재이다.
미래가치가 있는 것은 투자재이다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다.

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대기업프랜차이즈건 저가 창업아이템이건 저가가 가능한 것은 자영업자의 노동력 착취를 통한 저가이기 때문이다.

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재건축과 재개발은 용적률로 계산한다. 용적률이란 5층짜리 아파트가 오래되어 재건축을 하게되면 15층 아파트로 재건축 하는 방식이다. 불어난 10층만큼 일반분양을 해서 아파트 재건축 비용을 대면 된다. 만약 용적률이 안되면 리모델링을 한다. 15층 아파트를 15층 짜리로 다시 짓는 것이다. 여기에는 돈이 들어간다.
이렇게 재건축, 재개발은 용적률과 가격으로 하는 것이다. 조합원의 돈이 없거나 가격도 오르지 않는 지역이라면? 아파트는 슬럼화가 진행된다.

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서울은 재건축을 하는 곳이 많다. 강남은 당연히 재건축이 가능하다. 왜냐하면 강남구 아파트 평균가격이 3500만원에 달한다. 서초구도 3200만원, 송파구는 2500만원이다. 한강변이 보이는 곳은 무려 1억원이 넘기도 한다. 강남은 다른 구에 비해 1000만원에서 2500만원 정도 비싸다. 그래서 재건축이 활발하며 중층 재건축인 은마, 압구정 현대, 잠실주공 5단지 재건축 얘기가 나오는 것이다.
이 증거를 통해 우리가 알 수 있는 사실은, 강남은 되어야 재건축이 된다는 것이다. 그렇지 않은 동네는 중층 재건축은 꿈도 못 꾼다.

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아파트는 40명이 되면 수면이 끝난다. 우리나라도 일본처럼 늙은 아파트가 쌓여간다. 사업성 없는 노후 아파트는 탈출 전략이 없다.
내가 사는 아파트가 25년이 되었고 중층아파트인데 아직도 안전진단을 들어가지 않았다면 뭔가 잘못 돌아가고 있다는 사실을 눈치채야 한다.

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결론을 말하자면 앞으로 자식들에게 물려줄 것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야 한다. 서울의 강남이나 역세권이 될 터이다. 토지도 괜찮다. 공실의 위험이 없고 대를 이어간다 하더라도 슬럼화될 가능성이 없다. 임야건 농지건 끊임없이 재생된다.
주식은 더욱 매력적이다. 100년 이상 된 기업도 있는 마당이다. 그리고 기업은 끊임없이 재생된다. 그들 중에서도 망하는 기업은 있을 것이다. 그러나 그렇다 하더라도 레버리지를 이용하지 않았다면 크게 위험은 없다. 지금까지 투자한 돈만 날리면 되지 쓰지도 않은 레버리지까지 내가 책임져야 하는 것은 아니기 때문이다.
그런 면에서 상가, 주택은 레버리지를 크게 일으키는 상품인 만큼 위험성을 내포하고 있다. 우량한 물건은 최소 3억원 정도 되어야 하는데 공실과 슬럼화가 되면 월세는 커녕 이자와 원금을 동시에 갚아야 한다. 그렇다면 레버리지는 고스란히 내 빚으로 남는다. 그래도 주택이나 상가가 부동산이니 남는 것이라 생각되는가?

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우리나라의 집값은 어떤 의미에서는 떨어진 저이 없다. 집값은 엄밀히 얘기해서 국내의 문제가 아니라 외부적인 요인(글로벌, IMF)에 의해서만 떨어졌기 때문이다.


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소비재는 Home, 투자재는 House가 되는 것이다. 우리나라의 부동산은 서울의 일부 지역을 빼고는 Home이 되어가고 있다. 왜냐하면 미래가치가 없기 때문이다.

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1기 신도시의 노후화, 2기 신도시의 거리 등은 3기 신도시가 지어지면 입지와 신규 아파트의 공급으로 인해 약점으로 작용할 가능성이 크다. 그러나 결국에는 3기 신도시도 강북에 새로운 아파트가 더 많이 지어지면 악재로 작용할 것이다. 1,2,3기를 막론하고 신도시 자체가 안전하지 않다는 의미다.
서울에는 아직도 대규모로 주거가 가능한 공간이 새롭게 공급될 수 있다(일본의 롯폰기 힐스와 같은 역세권 컴팩트 시티). 그렇게 되면 신도시에 살던 사람들이 역으로 서울로 이동할 가능성이 높다. 일본의 다마신도시가 몰락한 것도 이와 비슷한 이유였다.



적용할 것

• 거주와 투자를 분리해서 생각하기. 투자는 미래가치가 있는 곳으로 (서울 주요 근무지 강남, 시청, 여의도, 구디가디 접근성)
• 저자는 리모델링 비용만큼 가격이 오르지 않는 (프리미엄이 그 이상 붙기 어려운) 아파트는 슬럼화가 진행될 것이라고 한다. 그러나 내 생각에는 서울에 인력과 인프라가 계속 집중되는 한, 수도권으로 출퇴근할 수 있고 + 거주 편의성을 누릴 수 있고 + 적정한 가격에 거주할 수 있다는 점에서 1기 신도시는 계속해서 수요가 있을 것이다 (물론 접근성이 아주 떨어지는 일부 지역을 제외하면.) 또한 GTX/BRT로 교통 편의성도 더욱 개선되고 있다. 이 정도면 입지적 메리트가 충분한 것 아닐까? 그리고 이렇게 계속해서 수요가 있는 지역이라면 프리미엄이 충분히 붙을 수 있는 것 아닐까? (리모델링을 통한 가치 상승 및 비용 회수 가능)
• 저자는 시청, 강남이 중요하기 때문에 2호선 접근성이 중요하다고 말한다. 시청, 강남에 버스를 통해 접근할 수 있거나 환승이 어렵지 않은 지역도 마찬가지로 중요할 터이다.
• 그렇게 따지면 월부 카페에서 배운 대로 강남, 여의도, 시청, 구디가디를 놓고 출퇴근 30분-1시간 지역은 계속해서 가치가 있을 것이고, 여기에는 1기 신도시도 포함되는 것 아닌가? 강남 접근성이 떨어지는 노원구보다는 접근성이 더 나은 안양이 더 나은 것 아닐까?